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Indagini catastali

Tutto ciò che c’è da sapere per conoscere il tuo immobile

Quando si parla di immobili, conoscere ogni dettaglio è fondamentale, soprattutto se devi vendere, acquistare, ristrutturare o semplicemente verificare la regolarità di una proprietà. Ed è qui che entrano in gioco le indagini catastali, uno strumento essenziale per ottenere tutte le informazioni necessarie su terreni e fabbricati. Vediamo insieme che cosa sono.

Visura catastale
Il punto di partenza di ogni indagine: qui trovi tutti i dati principali dell’immobile, come gli intestatari, gli identificativi catastali (foglio, particella, subalterno) e la rendita catastale.

Estratto di mappa
Vuoi sapere esattamente dove si trova il tuo terreno o come sono delimitati i confini? Con l’estratto di mappa hai una rappresentazione grafica dettagliata della tua proprietà.

Planimetria catastale
Per gli edifici, la planimetria è indispensabile: è il disegno tecnico che mostra come è distribuito lo spazio interno. Serve, ad esempio, per verificare che sia tutto in regola in caso di compravendita o ristrutturazione.

Ispezione ipotecaria
Un passaggio cruciale per dormire sonni tranquilli: controlla se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull’immobile.

Rendita catastale e calcoli
La rendita catastale non è solo un dato: è la base per calcolare tasse come l’IMU o le imposte di registro, quindi è importante che sia corretta e aggiornata.

Perché sono importanti
Le indagini catastali ti permettono di avere tutto sotto controllo: evitano brutte sorprese, ti aiutano a regolarizzare eventuali situazioni pendenti e a pianificare con chiarezza ogni passaggio.

il catasto non è probatorio

Il catasto non dimostra chi è il legittimo proprietario di un immobile. I dati riportati (come il nome del titolare) hanno un valore solo indicativo e amministrativo. Per conoscere chi è il proprietario legale, bisogna consultare i registri immobiliari conservati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, attraverso un’ispezione ipotecaria.

Se nel catasto risulta che una persona è intestataria di un terreno, ma nei registri immobiliari emerge che un’altra persona ha un titolo valido (ad esempio, un contratto di compravendita registrato), prevale sempre quanto riportato nei registri immobiliari.

Il catasto non prova la regolarità edilizia

I dati catastali sono strumenti utili per identificare un immobile o un terreno e per calcolarne la rendita fiscale, ma non certificano né garantiscono che un immobile sia conforme alle normative urbanistiche o edilizie.

Cosa certifica il catasto

Il catasto fornisce informazioni amministrative e tecniche su:

  • Intestazione dell’immobile (presunto proprietario).
  • Dati identificativi (foglio, particella, subalterno).
  • Rendita catastale e categoria.
  • Ubicazione e planimetria.

Tuttavia, non verifica né garantisce che:

  1. L’immobile sia stato costruito o modificato rispettando le leggi edilizie.
  2. Ci sia un titolo edilizio valido (es. permesso di costruire, concessione edilizia, DIA, SCIA).
  3. Non ci siano abusi edilizi o difformità rispetto al progetto approvato.

Che cosa serve per verificare la regolarità edilizia

Per verificare se un immobile è conforme alle normative edilizie, bisogna effettuare controlli specifici presso il Comune in cui si trova l’immobile, accedendo agli atti depositati. Questi documenti includono:

  • Concessioni edilizie, permessi di costruire o SCIA.
  • Certificati di abitabilità/agibilità.
  • Progetti approvati e documenti relativi a eventuali sanatorie edilizie.

Inoltre, un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) può confrontare lo stato di fatto dell’immobile con i progetti depositati per verificare se ci sono abusi o difformità.

Catasto e abusi edilizi

  • Il catasto può includere una planimetria catastale, ma questa rappresentazione grafica è di tipo fiscale e non è sempre aggiornata o conforme allo stato reale dell’immobile.
  • È possibile che un immobile abusivo sia registrato al catasto: l’iscrizione catastale non è una sanatoria edilizia e non ne regolarizza la situazione urbanistica.

Molte persone confondono la “regolarità catastale” con la “regolarità edilizia”. Un immobile può essere regolarmente accatastato ma avere problemi dal punto di vista edilizio, come:

  • Ampliamenti o modifiche non autorizzati.
  • Costruzioni abusive senza titolo.
  • Differenze tra planimetria catastale e stato reale.